부동산담보대출 LTV, DTI, DSR, RTI 의미와 계산 | 비대면 상담실

부동산 담보 대출을 받으실 때 자주 들리는 용어들에 대해 알아보겠습니다. LTV, DTI, DSR, RTI 등의 약어들이 무엇을 의미하고 어떻게 계산되는지 알아보겠습니다.

 

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LTV 담보인정비율

 

LTV는 Loan to Value의 약자로, 담보인정비율이라고 합니다. 쉽게 말하면, 해당 부동산을 담보로 해서 돈을 빌릴 때 인정받을 수 있는 자산 가치의 비율을 말합니다. 예를 들어, 아파트 LTV가 60%이고 3억 짜리 아파트를 담보로 대출을 받는 경우에 대출받을 수 있는 최대 금액은 1억 8천만 원이 되는거죠. 똑같이 3억 원인데 어떤 상가의 LTV가 55%라고 했을 때 대출받을 수 있는 최대 금액은 1억 6천 5백만 원이 되는 겁니다.

 

LTV는 부동산의 종류나 위치, 용도 등에 따라 다르게 적용됩니다. 예를 들어, 주택은 LTV가 높게 적용되고 상가나 토지는 LTV가 낮게 적용됩니다. 이는 주택이 상대적으로 안정적인 자산이고 상가나 토지는 변동성이 크기 때문입니다. 또한, 부동산의 가격은 실제 매매가격이 아니라 은행에서 고시하는 시세나 감정평가법인에서 산정하는 감정가격을 기준으로 합니다.

 

DTI 총부채상환비율

 

DTI는 Debt to Income의 약자로, 총부채상환비율이라고 합니다. 이것은 내가 버는 연소득에서 올해 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 대출 원리금 상환액이 연소득의 일정 비율을 초과하지 못하도록 대출금액을 제한하는 거죠. 그래서 첫 번째 말씀드린 LTV 조건을 충족시킨다 하더라도 DTI에 기준을 충족하지 못하면 원하는 대출금액이 안 나올 수 있습니다.

 

예를 들어, 연소득이 1억 원이고 DTI가 40%라고 하면, 대출 원리금 상환액이 4천만 원을 넘지 못하도록 대출 한도가 제한됩니다. 본인의 연소득을 기준으로 대출 한도를 정하기 때문에 개인의 채무상환 능력을 평가하는 지표라고 보시면 됩니다.

 

DTI를 계산할 때는 이번에 받는 주택담보대출의 원리금과 기타 다른 대출의 이자만 가지고 계산합니다. 주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자 이 금액이 내 소득대비 몇 퍼센트인지 계산하는 것이 DTI입니다.

 

DSR 총부채원리금상환비율

 

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 총부채원리금상환비율이라고 합니다. 이것은 개인이 가지고 있는 모든 금융기관의 원리금의 합을 연소득으로 나눈 비율을 말합니다. 아무리 집중하고 들어도 방금 설명드린 DTI와 DSR이 좀 헷갈릴 거 같은데요, 결정적인 차이는 이겁니다.

 

예를 들어, 이번에 내가 아파트를 구입하면서 아파트 담보 대출을 받게 됐어요. 그런데 기존의 다른 대출도 좀 있어요. 자동차 할부금도 원금 이자 같이 내고 있고, 신용대출도 있고, 학생 때 받은 학자금 대출도 좀 남아 있어요. 원금 이자 조금씩 갚아 나가고 있는 대출들입니다.

 

그럼 일단 이번에 아파트 담보 대출을 받으면서 내가 앞으로 갚아나가야 할 원금과 이자가 있죠. 이 금액은 DTI나 DSR이나 다 포함을 시켜야 합니다. 그런데 DTI를 계산할 때는 제가 방금 말씀드린 이 아파트 담보대출 말고 기존의 원래 있던 대출들 중에서 자동차 할부금이나 학자금 대출이나 다른 신용대출이 있다면, DTI는 이번에 받는 주택담보대출의 원리금과 기타 다른 대출의 이자만 가지고 계산을 합니다.

 

대신 DSR은 이번에 받는 아파트 담보대출의 원금과 이자는 당연히 포함하고, 기타 다른 대출의 원금과 이자까지 포함해서 계산을 합니다. 자동차 할부금, 신용 대출, 신용카드 미납금 등등 내가 가진 모든 대출의 원금과 이자를 합쳐서 내 소득과 비교하는 것이 DSR이라고 보시면 됩니다.

 

그럼 당연히 DSR이 DTI보다 맞추기가 힘들겠죠. 기타 대출의 원금까지 합쳐서 내 소득과 비교를 해서 일정 비율을 넘으면 안 되니까요. 그래서 대출을 규제하는 입장에서 DTI보다 더욱 정확하고 까다롭게 채무상환 능력을 검증하는 지표가 DSR이라고 보시면 되겠습니다.

 

RTI 임대수익비율

 

RTI는 Rent to Interest의 약자로, 임대수익비율이라고 합니다. 이것은 임대 사업자를 대상으로 임대사업자 대출을 제한하는 수준인데요, 정부가 아무리 주택가격을 잡으려고 이것저것 규제를 해봐도 안 잡히니까, 이 안잡히는 원인을 어디에서 찾았냐면 부동산 임대사업자들이 받는 임대 사업자 대출이 추세 시장으로 몰리고, 이 수요가 부동산 가격 상승으로 이어지고 있다고 판단을 했습니다.

 

그래서 임대 부동산 LTV를 준수하는 것은 물론이구요, 이 임대 부동산이 실현하는 수익(월세)가 대출금 이자을 충분히 커버하는지를 평가하는 지표가 RTI입니다. 쉽게 계산해서 1년 동안 내가 받는 임대수익을 1년 동안 내가 갚아야 되는 대출금 이자로 나눠서 주택은 1.25배, 비주택은 1.5배가 돼야 대출을 내어준다는 뜻입니다.

 

예를 들어, 임대사업자가 어떤 임대 목적물을 구입하면서 앞으로 갚아야 되는 이자가 1년에 천만 원이라고 하면, 월세로 생기는 임대수익이 주택은 최소 1250만원, 비주택은 1500만 원은 돼야 이 대출을 해주겠다라는 의미로 보시면 되겠습니다.

 

RTI는 임대사업자들의 부동산 투기를 억제하고, 임대수익과 대출금 이자의 균형을 맞추기 위한 지표입니다. 임대사업자들은 RTI를 준수하기 위해 임대료를 인상하거나 대출금액을 줄이거나 해야 합니다.